Alte Fachwerkhäuser oder pompöse Villen besitzen einen besonderen Charme. Bei einem Großteil dieser Gebäude handelt es sich jedoch um Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen. Diese unterliegen unterschiedlichen Regeln, was den Erwerb, aber auch die anschließende Instandhaltung betrifft. Haben Sie beispielsweise bei der Suche nach Immobilien Alt Laatzen ein denkmalgeschütztes Gebäude entdeckt, das Ihnen gefällt, dann erfahren Sie in diesem Beitrag, was Sie beachten müssen, wenn Sie ein Denkmalschutz Haus kaufen, aber auch welche Vorteile und eventuell Nachteile Ihnen dabei entstehen.
Welche Gebäude stehen unter Denkmalschutz?
Nicht jedes alte Gebäude steht automatisch unter Denkmalschutz. Dafür müssen nämlich bestimmte Kriterien vorliegen. Teilweise kann es auch Unterschiede diesbezüglich je nach Bundesland geben. Generell wird als Denkmal eine Sache bzw. ein Gebäude bezeichnet, das von Menschen geschaffen wurde und bei dem es ein allgemeines Interesse zur Erhaltung aufgrund künstlerischer, geschichtlicher oder beispielsweise wissenschaftlicher Bedeutung gibt. Die Gebäude müssen außerdem von vergangener Zeit stammen und somit mindestens eine Generation zurückliegen.
In Bezug auf das Interesse der Allgemeinheit am Erhalt, ist ein Gutachten notwendig. Dafür engagiert das Landamt einen Gutachter, der eine Quellenforschung und eine allgemeine Beurteilung des Gebäudes durchführt und dabei die Einzigartigkeit, das Alter und auch den Seltenheitswert bestimmt. Anschließend erfolgt die Aufnahme des Objekts in die Denkmalliste. Die Gemeinde hat anschließend immer noch die Möglichkeit, Einwände dagegen vorzubringen, auch wenn einer Eintragung nicht widersprochen werden kann. Es ist zudem durchaus möglich, dass ein Denkmalschutzhaus abgerissen wird. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn es sich auf einer archäologischen Fundstelle befindet.
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Was sollten Käufer beachten?
So schön ältere Häuser auch aussehen, die Tatsache ist, dass vor allem denkmalgeschützte Immobilien häufig viel Arbeit, was die Sanierung oder Renovierung betrifft, erfordern. Zeitgleich gibt es dabei auch eine Reihe an Einschränkungen, die Käufer beachten müssen. Anders als bei einem gewöhnlichen Haus, haben Käufer somit keine komplette Freiheit, was die Gestaltung und Umbaumaßnahmen angehen. Sie sollten sich davon dennoch nicht abschrecken lassen, möchten Sie ein Denkmalschutz Haus kaufen. Dies ist nämlich auch mit vielen Vorteilen verbunden.
Es ist empfehlenswert, dass Sie einen unabhängigen Gutachter beauftragen. Dieser besichtigt die Immobilie und kann anschließend den Zustand schätzen und Ihnen auch erklären, welcher Sanierungsbedarf notwendig ist und welche Materialien Sie entsprechend verwenden dürfen. Dadurch sind Sie bereits zu Beginn auf der sicheren Seite und riskieren keinen Verstoß. Häufig sind besonders umfangreiche Sanierungsmaßnahmen notwendig, da sich aufgrund des Alters der Gebäude Schimmel an den Wänden befindet oder auch Leitungen verrostet sind. Selbst wenn all diese Dinge entsprechend beseitigt oder erneuert werden müssen, gibt es hierbei Vorgaben, an die Sie sich halten müssen.
Entscheidungen müssen abgesegnet werden
Sie sollten weiterhin wissen, dass die Denkmalschutzbehörde immer ein Mitbestimmungsrecht hat, was Sanierungsmaßnahmen betreffen. Welche Arbeiten somit genau vorgenommen werden und auch in welchem Grad, ist nicht von Ihnen allein zu bestimmen. Dies betrifft außerdem sowohl Maßnahme innerhalb als auch außerhalb des Hauses. Die Denkmalschutzbehörde muss dabei jedoch objektiv bleiben und lediglich dafür sorgen, dass keinerlei Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die die Aussagekraft des Objekts beeinträchtigen könnten.
Vor dem Beginn jeglicher Arbeiten sollten Sie somit zunächst eine Genehmigung der Behörde einholen. Es ist zudem vor dem Kauf unbedingt wichtig zu überprüfen, welche Maßnahmen im Hinblick auf die Dämmung später erlaubt sind. Viele ältere Gebäude bieten nämlich keinen guten Schutz vor Kälte und der Einbau neuer und besserer Fenster ist nicht immer gestattet. Es ist darüber hinaus empfehlenswert, an eine Risiko-Unfallversicherung zu denken, um für eine optimale Absicherung aller Bauleute zu sorgen.
Welche Vorteile hat der Kauf eines denkmalgeschützten Objekts?
Eines der positivsten Dinge sind die Steuervorteile, von denen sowohl Vermieter als auch Eigennutzer profitieren. Dabei können die Kosten für die Instandsetzung sowie die Instandhaltung für zehn Jahre von den Steuern abgesetzt werden. Insgesamt werden somit 90 % der Sanierungskosten vom Staat übernommen. Vermieter haben außerdem die Möglichkeit sogar 100 % abzurechnen, und zwar innerhalb von 12 Jahren. Die Grundlage dafür bildet die Absetzung für Abnutzung, kurz: Denkmal-Afa. Ihnen stehen darüber hinaus, je nach Bundesland, noch unterschiedliche öffentliche Fördermittel zur Verfügung. Dies ist besonders vorteilhaft, da die Kosten für die Sanierung bei älteren Gebäuden meist viel höher liegt.
Eigentümer von denkmalgeschützten Objekten sind zudem nicht dazu verpflichtet einen Energieausweis zu erstellen oder sich an bestimmte Standards diesbezüglich zu halten. Der Grund dafür ist, dass dafür bestimmte Sanierungsmaßnahmen notwendig sind, die häufig die Fassade des Objekts beeinträchtigen, was bei einem denkmalgeschützten Haus untersagt ist. Tatsache ist jedoch, dass viele dieser älteren Gebäude aus ökologischen Baustoffen bestehen, wodurch sich ebenfalls eine gute Klimabilanz ergibt.
Nachteilig ist natürlich, dass Sie nicht selbst entscheiden können, welche Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen Sie durchführen. Bereits ein neuer Anstrich der Fassade muss zuvor genehmigt werden. Die meisten Besitzer eines denkmalgeschützten Hauses sind jedoch selbst daran interessiert, den Flair und das Aussehen des Objekts möglichst zu erhalten.
Gibt es Förderungen für denkmalgeschützte Häuser?
Ein entscheidender Nachteil bei denkmalgeschützten Häusern ist, dass die Kosten für das Renovieren, Sanieren und die Instandhaltung um einiges höher liegen als bei gewöhnlichen Bauten. Diese Kosten lassen sich zwar zu einem Großteil und teilweise auch komplett von den Steuern absetzen, müssen jedoch zunächst selbst getragen werden. In diesem Hinblick wäre somit eine staatliche Förderung und demnach ein Darlehen oder öffentliche Zuschüsse von Vorteil.
Sie sollten lediglich beachten, dass Sie hierauf prinzipiell keinen Rechtsanspruch haben und somit nicht erwarten können, auch einen Zuschuss oder eine Förderung zu erhalten. Generell können Sie sich jedoch zwischen direkten Zuschüssen und somit Geldbeiträgen sowie indirekten Zuschüssen und demnach Steuererleichterungen entscheiden und natürlich auch von beiden Gebrauch machen.
Rekonstruierungsmaßnahmen
Sie haben die Möglichkeit dann einen Zuschuss zu beantragen, müssen beispielsweise Rekonstruierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Häufig ist es notwendig, die alten Fenster zu ersetzen, was nicht billig ist. Neben der meist bekannten KfW-Förderung, könnten Sie auch Zuschüsse bei den Landesdenkmalämtern, der örtlichen Denkmalschutzbehörde oder der Deutschen Stiftung für Denkmalschutz beantragen.
Die Voraussetzungen für einen Zuschuss sind je nach Bundesland unterschiedlich und Sie sollten daran denken, alle Sanierungsmaßnahmen sowie Umbaumaßnahmen mit der Behörde abzustimmen. Häufig kann es auch weitere Bestimmungen oder Einschränkungen für den Zuschuss geben. Die KfW unterstützt Eigentümer vor allem bei Sanierungsmaßnahmen in Bezug auf die Energie mit Krediten oder Tilgungszuschüssen, die nicht rückzahlungspflichtig sind.Was die indirekten Zuschüsse und somit die Steuererleichterungen betreffen, betragen diese bei Eigennutzern der Immobilie 90 % in einem Zeitraum von 10 Jahren und bei Vermietern 100 % in einem Zeitraum von 12 Jahren.
Fazit
Möchten Sie nun ein Denkmalschutz Haus kaufen, dann haben Sie gesehen, dass dies mit vielen Vorteilen und leider auch einigen Nachteilen verbunden ist. Tatsache ist jedoch, dass denkmalgeschützte Objekte ein unbeschreibliches und unvergleichliches Flair besitzen und sich somit eine Investition und selbst viele der Regeln lohnen. Es sollte zudem auch Ihnen selbst am Herzen liegen, dieses besondere Flair und das gesamte Design des Objekts möglich zu erhalten.
Um dennoch nicht die sprichwörtliche Katze im Sack zu kaufen, empfiehlt es sich einfach bei jedem Gebäude zuvor eine umfangreiche Recherche anzustellen und auch einen Gutachter zu beauftragen. Dadurch können Sie nämlich vor dem Kauf erkennen, welche Arbeiten auf Sie zukommen und welche Kosten damit verbunden sind und zeitgleich auch, welche Arten von Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen überhaupt von der Behörde erlaubt sind.
Bei jedem älteren Gebäude, es sei denn, es wurde vor Kurzem bereits durch einen Vorbesitzer saniert, fallen unterschiedliche Arbeiten an. Und dank der vielen möglichen Finanzierungen sowie Steuervorteilen, haben Sie auch die Möglichkeit, einen Großteil der Kosten erstattet zu bekommen. Einfach ausgedrückt bedeutet dies somit, dass sich der Kauf eines Denkmalschutz Hauses lohnt. Wichtig ist nur, dass Sie über ausreichende finanzielle Mittel verfügen und sich im Vorfeld umfangreich darüber informieren, ob die Immobilie mit allen Kriterien und Beschränkungen zu Ihnen passt.
