Ein Kredit auf das eigene Haus aufzunehmen ist eine bedeutende Entscheidung, die gut durchdacht sein will. Eine Hypothek ist ein Darlehen, welches durch einen Kreditgeber bestätigt wird. Das eigene Haus gilt als Absicherung. Es gibt unterschiedliche Hypothekenarten und viele weitere Punkte, die vor Abschluss beachtet werden sollten. Finden Sie zum Beispiel heraus, welchen Wert Ihre Immobilie hat.
Dafür eignen sich professionelle Einschätzungen. Immobilienbewertungen dienen verschiedenen Zwecken. So wird eine Immobilienbewertung Bielefeld, Berlin oder Altona häufig für den Kauf oder Verkauf von Immobilien, die Beantragung von Hypotheken, die Vermögensbewertung, die Ermittlung von Versicherungswerten, die steuerliche Bewertung und die gerichtliche Auseinandersetzung verwendet. Je nach Verwendungszweck können unterschiedliche Bewertungsmethoden angewendet werden. Was Sie im Vorfeld wissen sollten, erfahren Sie in diesem informativen Beitrag.
Die unterschiedlichen Hypotheken-Arten
Bevor eine Hypothek aufgenommen wird, sollten zunächst die einzelnen Hypotheken-Formen besprochen werden. Grundsätzlich werden Hypotheken in drei gängige Kategorien gegliedert: die Festzins-Hypothek, die variable Hypothek sowie das Volltilgerdarlehen.
Die Festzins-Hypothek (Annuitätendarlehen)
Handelt es sich um eine Festzins-Hypothek, dann bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich (Festzins). Monatliche Zahlungen bleiben demzufolge unverändert, was zum Vorteil hat, dass Sie genau wissen, welche monatlichen Zahlungen Sie erwarten. Sie sind geschützt vor Zinserhöhungen und können finanziell besser planen. Der einzige Nachteil bei der Festzins-Hypothek ist, dass Sie Ihren Zinssatz weiterhin verfolgen, auch wenn der eigentliche Zinssatz sich in einer niedrigen Periode befindet.
Die Variable Hypothek
Bei einer variablen Verzinsung ist der aktuelle Zinssatz von den Marktbedingungen abhängig. Er kann sich also während der Darlehenslaufzeit des Darlehens ändern. Diese Hypotheken-Art hat zum Vorteil, dass Sie tendenziell auch von günstigeren Zinssätzen während der Kreditlaufzeit profitieren können. Zusätzlich entsteht jedoch eine gewisse Zahlungsunsicherheit, da Sie im Vorfeld nie wissen, wie hoch Ihre monatlichen Ausgaben ausfallen.
Das Volltilgerdarlehen
Bei einem Volltilgerdarlehen ist das komplette Darlehen in einer klar definierten Laufzeit vollständig zu begleichen. Sie wissen also im Vorfeld genau, wann das Darlehen komplett refinanziert wird, sodass Sie Ihre Finanzen längerfristig besser planen können. Auch die Zinskosten werden über die gesamte Laufzeit hinweg reduziert. Das Volltilgerdarlehen bringt jedoch höhere monatliche Zahlungen mit sich, da es in einem bestimmten Zeitraum ausgeglichen wird.
Kreditwürdigkeit und Bonitätsprüfung
Die Kreditwürdigkeit spielt bei einer Darlehensanfrage eine essenzielle Rolle. Ihre Bonität beeinflusst, ob Sie vom Kreditgeber bestätigt werden und zu welchen Konditionen Sie ein Darlehen erhalten. Grundsätzlich fällt das Augenmerk auf den Kredit-Score, das Einkommen, die Beschäftigungsgeschichte, die Schuldenquote sowie das Eigenkapital.
Der Kredit-Score
Mit dem Kredit-Score wird die Kreditwürdigkeit in Form einer Zahl widergespiegelt. Je höher die Zahl ausfällt, umso besser ist die Kreditwürdigkeit. Geprüft werden hierbei Informationen zu Ihrer Kredithistorie sowie Zahlungsgeschichte. Haben Sie bereits Kredite genutzt und wie lang war die Laufzeit der Rückzahlung? Auch die Art der Kredite sowie die Höhe der Kreditanfragen spielen eine entscheidende Rolle.
Das Einkommen
Wenn das Einkommen stabil und ausreichend ist, stellt dies eine gute Voraussetzung für die Bewilligung eines Darlehens dar. Anhand dessen wird eingeschätzt, ob monatliche Zahlungen zuverlässig ausgeführt werden können.
Die Beschäftigungsgeschichte
Die Beschäftigungsgeschichte spielt eine entscheidende Rolle. Bevorzugt werden Arbeitnehmer, die bereits lange bei einem Arbeitgeber beschäftigt sind.
Die Schuldenquote
Die Schuldenquote ist das Verhältnis vom monatlichen Einkommen und den monatlichen Schuldenzahlungen (inklusive Hypotheken, Kreditkarten, Autokredite usw.). Je niedriger die Schuldenquote ausfällt, umso solider und zuverlässiger wirken Sie auf den Kreditgeber.
Das Eigenkapital
Auch das Kapital, welches Sie in die Immobilie einbringen, wirkt sich positiv auf die Kreditbewilligung aus, da Sie ein finanzielles Engagement mitbringen.
Wissenswert: Nicht alle Kriterien spielen für einzelne Kreditgeber eine entscheidende Rolle. Sie können variieren, genauso wie die Zinssätze und Kreditbedingungen, die Sie erhalten werden. Ebendarum ist es sinnvoll, mehrere Angebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen.
Finanzierungskonditionen und Zinsen
Darlehenslaufzeit, Tilgung, Sondertilgungsoptionen, Zinssätze und flexible Rückzahlungsmöglichkeiten sind wichtige Aspekte einer Hypothek. Je nach Kreditgeber können die Punkte stark variieren.
Die Laufzeit
Die Darlehenslaufzeit ist der Zeitraum, in dem der Kredit zurückgezahlt werden muss. Wer einen langen Zeitraum wählt, erfreut sich an niedrigeren monatlichen Raten, muss allerdings mit höheren Zinsen rechnen. Bei einem kürzeren Zeitraum sind die monatlichen Raten höher, die Zinszahlungen in Summe jedoch geringer.
Die Tilgung
Bei der Tilgung handelt es sich um den Betrag, welchen Sie monatlich zur Rückzahlung verwenden. Dieser kann über den gesamten Zeitraum gleichbleibend sein (Annuitätendarlehen) oder gering starten und mit der Zeit höher werden (Tilgungsdarlehen).
Sondertilgungsoptionen
Nicht jeder Kreditvertrag gibt die Option zur Sondertilgung her, doch sie kann dabei helfen, die Zinssätze zu verringern. Hierbei handelt es sich um zusätzlich geleistete Zahlungen, um den Zeitraum zu verkürzen und um die Zinsen zu verringern.
Der Zinssatz
Bei dem Zinssatz handelt es sich um die Konditionen, zu dem Ihnen der Kreditgeber das Geld leiht. Je länger der Zeitraum ausfällt, in dem Sie das Darlehen zurückzahlen, umso höher fällt auch häufig der Zinssatz aus.
Flexible Rückzahlungsmöglichkeiten
Wer seine Rückzahlung an die eigenen finanziellen Möglichkeiten anpassen möchte, ist häufig mit einem Vertrag mit flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten gut beraten. Hier können die monatlichen Raten individuell angeglichen werden, sodass auch finanzielle Engpässe problemlos überwunden werden. Zahlungspausen, die Angleichung der Tilgungsraten sowie das Wechseln in andere Rückzahlungsmodelle sind wesentliche Punkte der flexiblen Rückzahlung.
Eigenkapital und Beleihungsauslauf
Das Eigenkapital kann sich positiv auf den Beleihungsauslauf sowie die maximale Darlehenshöhe auswirken. Die folgenden Punkte zeigen die Bedeutung des Eigenkapitals auf.
Der Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf (auch Loan-to-Value (LTV)) bezieht sich auf den Wert der Immobilie und auf den Prozentsatz, den der Kreditgeber bereit ist, als Hypothekendarlehen zu gewähren. Je höher der Beleihungsauslauf ausfällt, umso mehr finanziert der Kreditgeber. Bonität des Kreditnehmers sowie Eigenkapital spielen hier eine essenzielle Rolle.
Maximale Darlehenshöhe
Einkommen, eigenes Kapital und Kreditwürdigkeit bestimmen die maximale Darlehenshöhe maßgeblich, da sie dem Kreditgeber Sicherheit gewähren. Hierbei handelt es sich um die maximale Höhe des Kredites, die der Kreditgeber bereit ist, zu gewähren.
Eigenkapitalquote
Die Eigenkapitalquote bezieht sich auf den Prozentsatz des Immobilienwertes, welchen Sie als Kapital einbringen. Je höher dieser ist, umso mehr wird Ihr finanzielles Interesse gezeigt, wodurch Sie ein niedrigeres Risiko für den Kreditgeber darstellen. Die allgemein empfohlene Eigenkapitalquote liegt bei 20 Prozent oder höher. Ist sie niedriger, dann kann der Loan-to-Value höher ausfallen. Ebenso kann es passieren, dass Sie Kosten wie Private Mortgage Insurance (PMI) selbst tragen müssen.
Nebenkosten und Gebühren
In der Regel fallen auch Erwerbsnebenkosten beim Kauf einer Immobilie an. In diesem Abschnitt geht es um die gängigen Nebenkosten, die einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtfinanzierung haben können.
- Die Grunderwerbssteuer fällt beim Kauf einer Immobilie an, variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3 und 6,5 Prozent. Die Grunderwerbssteuer wird direkt nach dem Kauf der Immobilie gezahlt und kann den Kaufpreis enorm anheben.
- Damit der Kauf rechtlich wirksam wird, wird eine notarielle Beglaubigung notwendig. Die Kosten für den Notar und für den anschließenden Grundbucheintrag variieren je nach Bundesland, Immobilienpreis und individuellen Vereinbarungen mit dem Notariat.
- Wer einen Makler einschaltet, entrichtet ebenfalls in der Regel zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises an diesen.
- Es können Bereitstellungszinsen bei Hypothekenschluss anfallen, sowie weitere Kosten, die mit der Beantragung und dem Abschluss einer Hypothek zusammenhängen. Weitere mögliche Kosten sind ein Grundschuldeintrag, Gebühren bei Kreditvermittlung sowie anfallende Schätz- und Gutachterkosten.
Risiken und Absicherung
Finanzielle Engpässe kommen unerwartet. Erwerbslosigkeit, Krankheit oder gar ein Todesfall kann alles durcheinander werfen. Aber auch wandelnde Zinssätze können nicht geplant werden. Umso wichtiger ist es, für die richtige Absicherungen zu sorgen. Folgende Optionen stehen Ihnen zur Verfügung.
Zinsänderungsrisiko und Zinsbindung
Das Zinsänderungsrisiko besteht darin, dass die Zinssätze womöglich während Ihrer Kreditlaufzeit steigen. Mit einer Zinsbindung legen Sie mit Ihrem Kreditgeber fest, wie lange der Zinssatz für Ihr Hypothekendarlehen gilt. Je länger die Zinsbindung läuft, umso mehr sind Sie vor unerwarteten Zinssteigerung geschützt. Typische Zeiträume für die Zinsbindung sind 5, 10 sowie 15 Jahre. Danach wird in der Regel neu verhandelt.
Arbeitslosigkeitsversicherung, Krankentagegeldversicherung und Risikolebensversicherung
Es gibt unterschiedliche Absicherungsmöglichkeiten, die bei Beschäftigungslosigkeit, Krankheit und im Todesfall schützen. Dazu gehören die Arbeitslosigkeitsversicherung, die Krankentagegeldversicherung und die Risikolebensversicherung. Wenn Sie Ihren Job verlieren oder arbeitsunfähig durch Krankheit oder einen Unfall werden, bietet eine solche Versicherung Schutz. Sollten Sie in dem Zeitraum des Darlehens versterben, wird Ihre Familie durch eine Risikolebensversicherung geschützt.
Wichtig: Die Bedingungen und Deckungsumfänge der Versicherungen sollten sorgfältig geprüft werden. Andernfalls ist auch eine Beratung zu den unterschiedlichen Versicherungen empfehlenswert, um im Notfall gut abgesichert zu sein.
Zinsderivate: Vor- und Nachteile
Bei Zinsderivaten handelt es sich um Finanzinstrumente, die das Zinsrisiko minimieren. Die Vorteile an solchen Instrumenten wie Zinsswap sind, dass das Zinsänderungsrisiko abgesichert wird, stabile Zahlungsströme garantiert werden können und eine gewisse Flexibilität mitgebracht wird.
Zinsderivate verlangen allerdings auch ein besonderes Maß an Fachwissen, wodurch Unterstützung von Fachleuten und Finanzberatern gefordert ist. Weiterhin ist der Einsatz solcher Instrumente mit Kosten verbunden, etwa Transaktionsgebühren, Margenanforderungen und weiteren Vertragsbedingungen. Je nach Land unterliegen Zinsderivate strengen regulatorischen Vorschriften, sodass es einer Genehmigung bedarf, mit Zinsderivaten zu handeln.
Zinsderivate schützen enorm vor Zinsschwankungen während der Darlehenslaufzeit, kosten jedoch zusätzlich und bedürfen einer hohen Expertise.
Fazit
Sollten Sie auf das eigene Haus Hypothek aufnehmen? Alles in allem ist eine hohe Expertise gefragt, um ein solides Hypothekendarlehen für die zukünftige Immobilie zu erhalten. Spezielle Absicherungen sorgen dafür, dass selbst in Engpässen beide Parteien geschützt sind.
