In den letzten Jahren erreichte die Inflationsrate in Deutschland neue Rekordhöhen.Das merkten nicht nur Verbraucher beim täglichen oder wöchentlichen Einkauf. Gleichzeitig profitierten Investoren lange von der europäischen Niedrigzinspolitik. Inzwischen hat sich diese deutlich abgeschwächt. Immobilien gelten aber nach wie vor als Inflationsschutz und stellen daher eine beliebte Investition dar, um Vermögen vor einem sicheren Wertverlust zu schützen. Denn anders als Geld verlieren Immobilien Dresden, Leipzig oder Berlin auch in Zeiten der Inflation nicht an Wert. Nachfolgend wird die Rolle von Immobilien als Inflationsschutz genauer beleuchtet.
Immobilien als werthaltige Investitionen
Immobilien zeichnen sich generell durch eine langfristige Wertstabilität aus. In unsicheren Zeiten der Inflation, steigender Preisentwicklung, Wirtschaftskrise und Energieknappheit bilden sie gerade in Großstädten eine beständige Kapitalanlage und verzeichnen sogar eine Nachfragesteigerung. In vielen Fällen steigt ihr Wert sogar während einer Inflation. Die Immobile als Wertanlage ergibt insbesondere dann Sinn, wenn sie vom Investor selbst genutzt wird und sich in einem guten baulichen Zustand befindet. Zusammen mit anderen Kapitalanlagen ergibt die Investition in ein Eigenheim eine attraktive Rendite und eine Streuung des finanziellen Risikos. Vermieten Sie hingegen eine erworbene Immobilie, steigen mit der Inflation auch die Kosten für den Unterhalt trotz Mieterhöhungen. Dies kompensiert höchstens eine Wertsteigerung.
Sinkt die Nachfrage nach Immobilien jedoch durch hohe Zinsen oder überteuerte Preise, kann das Platzen einer Immobilienblase die Folge sein. Ein höheres Angebot geht dann einher mit Leerständen und einem fortschreitenden Preisverfall. Beispiele aus der Vergangenheit sind die Immobilienkrise in den USA im Jahr 2007 und das Platzen einer Immobilienblase in Spanien nach einem exorbitanten Immobilienboom in den Jahren von 2001 bis 2008. In den 15 Jahren der europäischen Niedrigzinspolitik lohnte jedoch das Investieren in „Betongeld“. Aktuell im Sommer 2023 bleibt abzuwarten wie sich der Immobilienmarkt und die immer noch hohe Inflation weiter entwickeln. Inzwischen sinkt Letztere zwar wieder und die Kreditzinsen zogen zuletzt stark an, womit sich auch die Bauzinsen verteuerten. Immobilien in Ballungsräumen stellen aber weiterhin eine relativ sichere Wertanlage dar.
Selbstgenutzte Immobilien
Eigentümer, die Wohnimmobilien selbst nutzen, profitieren besonders von einer Wertsteigerung. Trotz Neben- und Betriebskosten fällt durch die Wertsteigerung letztlich ein Gewinn an. Die Ausgaben fallen vergleichsweise gering aus. Daher stellt diese Option einen besonders sicheren Inflationsschutz dar.
Vermietete Immobilien
Bei vermieteten Immobilien kommen zu den laufenden Neben- und Betriebskosten die Aufwendungen für die Verwaltung und Instandhaltung der Objekte hinzu. Diese steigen im Fall einer Geldentwertung ebenfalls. Ein Ausgleich dafür bietet eine Erhöhung der Miete sowie der Nebenkosten. Positive Effekte entstehen aber auch bei Krediten mit langer Zinsbindung, denn auch diese ist von der höheren Inflationsrate betroffen. Der reale Wert der Schulden sinkt dann nämlich. Der Nennwert der Schulden bleibt gleich, während sich der tatsächliche Wert inflationsbedingt vermindert.
Neu erworbene oder renovierungsbedürftige Immobilien
In diesem Fall kann sich die Inflation unterschiedlich auswirken. Doch sind neue Immobilien vor einer Inflation zumeist besser geschützt als solche, die einer baldigen Sanierung bedürfen. Bei einer unmittelbar bevorstehenden Sanierung kann sich der Inflationsschutz in das Gegenteil verkehren. Hierfür zeichnen nicht nur die hohen Kosten für eine umfassende Renovierung verantwortlich, sondern auch regionale Unterschiede.
Immobilien als Anlage zur Altersvorsorge
Viele Personen in Deutschland legen Wert auf eine gesicherte Altersvorsorge. Hiervon bilden Immobilien in vielen Fällen einen wichtigen Pfeiler. Denn auf klassische Sparprodukte können Sie sich in Zeiten der Inflation nicht mehr verlassen. Wenn das Wohneigentum abbezahlt ist, macht sich dieser Effekt erst recht bemerkbar. Sie bleiben dann vor hohen Mietpreisen verschont. Zusätzlich ergibt sich die Möglichkeit bisher vermietete Immobilien später für den Eigenbedarf selbst zu nutzen.
Inflationsschutz durch regelmäßige Mieteinnahmen
Im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien verspricht insbesondere der Indexmietvertrag einen nachhaltigen Inflationsschutz. Das bedeutet, dass der vereinbarte Mietvertrag spätere Mietanpassungen enthält, indem eine Indexklausel in diesen aufgenommen wird. Die Nettomiete wird also an die Inflation angepasst und ist damit gegen eine mögliche Geldentwertung geschützt. Dies bedeutet aber auch, dass die Miete nicht einfach an die Vergleichsmiete anderer Objekte in der Umgebung angehoben werden kann. Als Vermieter profitieren Sie also nicht in jedem Fall. Bei einem Staffelmietvertrag steigen die Mieten hingegen in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Betrag. Als Vermieter müssen Sie die Mieterhöhungen in diesem Fall nicht mehr extra ankündigen. Auch die örtlichen Vergleichsmieten treten dann in den Hintergrund. Die Miete darf jedoch um maximal 20 Prozent in einem Zeitraum von drei Jahren steigen.
Wertsteigerung von Immobilien bei Inflation
In Zeiten der Inflation steigt häufig die Nachfrage nach Immobilien. Kommt es jedoch gleichzeitig zu wieder steigenden Zinsen wie aktuell 2023, hemmt das die Nachfrage nach Immobilien wieder ein Stück weit, denn die Finanzierung wird teurer. Dasselbe gilt für die Baukosten. Dennoch lassen sich die Wertsteigerungen von Immobilien als Inflationsschutz nutzen. Letzten Endes ist jeder Fall auf dem Immobilienmarkt wieder anders, denn der Kaufpreis von Wohnobjekten hängt stark von Angebot und Nachfrage ab. In die Wertsteigerung von Immobilien fließen mehrere Faktoren mit ein. Neben der aktuellen Nachfragen sind dies das Zinsniveau, die Lage und Größe des betreffenden Wohnobjekts sowie dessen Zustand. Auch die Ausstattung desselben spielt eine nicht unerhebliche Rolle. Höhere Baukasten tragen gleichfalls ihren Teil zu einer Verbesserung des Wertes Ihrer Immobilie bei. Festzuhalten gilt es jedoch, dass es trotz aller Erfahrungen in der Vergangenheit keine Garantie dafür gibt, dass Ihre Immobilie grundsätzlich im Wert steigt.
Finanzielle Hebelwirkung und Inflationsschutz
Eine Fremdfinanzierung kommt immer dann ins Spiel, wenn Sie selbst nicht über genügend Eigenkapital verfügen. Durch den Leverage-Effekt ist es möglich, eine enorme Steigerung der Eigenkapitalrendite zu erzielen. Diese Hebelwirkung des Fremdkapitals wird von Unternehmen und Investoren, aber auch von Familien genutzt. Die Bedeutungen unterscheiden sich jedoch teilweise je nach Einsatzgebiet. Im privaten Umfeld und beim Hauskauf setzt die Hebelwirkung beim Abschluss eines Immobilienkredits ein. Indem Sie einen Kredit aufnehmen, um Eigentum zu erwerben, bauen Sie mit der Zeit Eigenkapital auf. Am Ende springt eine Rendite durch das abbezahlte Haus heraus. Unternehmen setzen ebenfalls auf Fremdkapital, um neue Projekte zu starten oder ihren Betrieb zu erweitern.
Auch wenn es anfangs paradox wirkt, lässt sich mit wachsender Verschuldung die Rentabilität einer Geld- oder Kapitalanlage steigern. Wer sein Eigenkapital also effizient einsetzt, um mit diesem möglichst viel günstiges Fremdkapital zu hebeln, kann viel Vermögen aufbauen. Der Vorteil, den die Inflation hier bietet, ergibt sich aus einer Verringerung der Restschuld. Auf der anderen Seite wächst das eigene Einkommen mit der Inflationsrate. Auf diese Weise schützen Sie als Immobilienkäufer Ihr persönliches Barvermögen und profitieren von den ansonsten negativen Folgen der Inflation. Die Hebelwirkung tritt gerade dann ein, wenn Sie Immobilien vermieten. Während Sie die Immobilie auf Kredit finanzieren, generieren Sie gleichzeitig höhere Mieteinnahmen. Dann arbeiten die Wertsteigerung der Immobilie und die Inflation für Sie als Investor oder Käufer.
Risiken und Herausforderungen
Wirtschaftliche Unsicherheiten machen selbst vor Immobilien nicht Halt. Vor allem steigen die Preise für Immobilien in Zeiten der Inflation genauso wie für alle anderen Güter. Das betrifft gerade vermietete Wohnobjekte, denn mit der Inflation steigen die Kosten für notwendige Reparaturen und Instandhaltungen, die Sie nicht in jedem Fall durch steigende Mieteinnahmen kompensieren können. Natürlich steigen dann auch die Baukosten für Neubauten, da die Preise für Beton, Holz und sonstige Materialien ebenfalls kräftig anziehen. Eine inflationsgeprägte Umgebung birgt darüber hinaus Zinsrisiken. Zinsen und Inflation beeinflussen sich gegenseitig.
In Deutschland und Europa lässt sich 2023 beobachten, dass die Zinsen bei anhaltend hoher Inflation wieder steigen, nachdem sie über einen Zeitraum von beinahe 15 Jahren von der Europäischen Zentralbank niedrig gehalten wurden, um Investitionen und Konsumausgaben anzukurbeln. Inzwischen müssen Käufer von Immobilien bei steigenden Zinsen für Kredite wieder mehr Geld auf den Tisch legen. Denn in Zeiten steigender Zinsen wird mehr gespart und weniger Geld ausgegeben. Nicht zuletzt hängt es stark von der Region ab. In städtischen Ballungszentren erwirtschaften Sie mit Immobilien immer eine höhere Rendite als auf dem Land. Zudem variieren die Preise für Immobilien in den einzelnen Bundesländern. So machen die geringeren Preise für Immobilien Dresden zu einem beliebten Investitionsstandort. In Frankfurt am Main, München und Stuttgart gehören die Immobilienpreise dagegen zu den höchsten im gesamten Bundesgebiet.
Fazit
Immobilien sind im Großen und Ganzen nicht der Inflation unterworfen, zudem haben sie in den vergangenen Jahren eine stete Wertsteigerung erfahren. Bauland wird immer knapper, was die Immobilienpreise gerade in städtischen Räumen auf einem hohen Niveau halten wird und sie dadurch als längerfristigen Inflationsschutz attraktiv macht. Wer sein Vermögen vor Entwertung schützen möchte, ist gut beraten, in Immobilien zu investieren. Auch wenn die zukünftigen Entwicklungen nie ganz genau prognostiziert werden können, lohnt sich der Erwerb von Immobilien weiterhin, um für die nächste Inflation gewappnet zu sein.
