Viele private und institutionelle Investoren interessieren sich für Immobilienfonds als eine Möglichkeit zur indirekten Geldanlage an den Immobilienmärkten. Um verschiedene Fondsangebote beurteilen und miteinander vergleichen zu können, ist es sinnvoll, sich vorab über wesentliche konzeptionelle Merkmale und Eigenschaften unterschiedlicher Arten von Immobilienfonds zu informieren. Dabei steht insbesondere die Frage im Fokus, auf welche Weise und in welcher Höhe Immobilienfonds Rendite erzielen können und welche Risiken dabei zu berücksichtigen sind.
Was sind Immobilienfonds?
Im allgemeinsten Sinne handelt es sich bei Immobilienfonds um Investmentvehikel, die Kapital von mehreren Investoren bündeln, um damit in Immobilien zu investieren. Im Zuge der europäischen Kapitalmarktregulierung wurden Immobilienfonds dem Bereich der Alternativen Investmentfonds (AIF) zugeordnet, sodass in einschlägigen Rechtsvorschriften oder in der Fachliteratur teilweise auch von Immobilien-AIF gesprochen wird.
Anhand ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Struktur lassen sich verschiedene Arten von Immobilienfonds unterscheiden. Der grundlegendste Unterschied ist dabei der zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Innerhalb dieser beiden großen Gruppen von Immobilienfonds lassen sich weitere Unterscheidungen vornehmen, so zum Beispiel anhand des Anlegerkreises oder nach der Art der infrage kommenden Investmentobjekte.
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds (OIF) verdanken ihre Bezeichnung der Tatsache, dass sie in zweierlei Hinsicht „offen“ sind. Zum einen gibt es bei offenen Immobilienfonds normalerweise keine Beschränkung der Anlegerzahl, und zum anderen ist die Zahl der möglichen Investmentobjekte von vornherein nicht begrenzt. Solange der Fonds existiert, sind normalerweise weitere Einzahlungen von bestehenden oder neuen Anlegern möglich. Parallel dazu können Anleger auch Anteile an den Fonds zurückgeben und erhalten dann dafür den jeweils aktuellen Rücknahmepreis ausgezahlt. Diese Merkmale haben offene Immobilienfonds mit Aktienfonds, Rentenfonds und anderen offenen Investmentfonds gemeinsam.
Eine weitere Gemeinsamkeit ist ihre rechtliche Struktur als sogenanntes Sondervermögen. Das bedeutet, dass der Fonds zwar von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) gemanagt wird, aber nicht zu deren Eigentum gehört. Für die beteiligten Anleger hat ein Sondervermögen den wichtigen Vorteil, dass es im Falle einer Insolvenz der KVG nicht davon betroffen wäre. Je nach Anlegerkreis lassen sich offene Immobilienfonds zudem in offene Immobilien-Publikumsfonds und Immobilien-Spezialfonds unterscheiden. Während sich an offenen Immobilien-Publikumsfonds sowohl juristische als auch natürliche Personen – und somit auch private Anleger – beteiligen dürfen, sind Spezialfonds ausschließlich juristischen Personen vorbehalten und kommen deshalb nur für institutionelle Investoren infrage.
Die Beteiligung an einem offenen Fonds ist sowohl per Einmalanlage als auch im Rahmen von Sparplänen möglich. Bei Einmalanlagen werden teilweise bestimmte Mindestanlagen – etwa in Höhe von 1.000 Euro oder 2.500 Euro – verlangt. Wer über einen Sparplan regelmäßig in einen offenen Immobilienfonds einzahlen möchte, kann dies oft schon mit niedrigen dreistelligen oder sogar nur zweistelligen Euro-Beträgen realisieren.
Geschlossene Immobilienfonds
Im Unterschied zu offenen Immobilienfonds ist bei geschlossenen Immobilienfonds keine Möglichkeit zur Rückgabe von Fondsanteilen vor Beginn der Liquidations- oder Auslaufphase vorgesehen. Die Anleger eines geschlossenen Fonds beteiligen sich als Gesellschafter an einer Fondsgesellschaft, beispielsweise als Kommanditisten an einer Kommanditgesellschaft (KG). Damit übernehmen sie zugleich unternehmerische Risiken. Typisch für geschlossene Fonds ist zudem, dass die Menge des Eigenkapitals, welches bei potenziellen Anlegern eingeworben werden soll, vorab festgelegt wird. Ist die betreffende Summe erreicht, können keine weiteren Fondsanteile mehr gezeichnet werden und der Fonds wird geschlossen.
Häufig ist bereits vorab bekannt, in welche Immobilie beziehungsweise Immobilien ein geschlossener Fonds investieren soll. Darüber hinaus existieren jedoch auch geschlossene Fonds in Form sogenannter Blindpools, bei denen zwar die Anlagestrategie feststeht, aber noch kein konkretes Investmentobjekt. Für die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds werden üblicherweise bestimmte Mindestzeichnungssummen festgelegt. Diese belaufen sich wenigstens auf mittlere oder höhere vierstellige Beträge; meist werden jedoch deutlich fünfstellige Euro-Beträge als Mindestzeichnungssummen festgelegt.
Für wen sind Immobilienfonds interessant?
Für private Anlegerinnen und Anleger können Immobilienfonds aus unterschiedlichen Gründen interessant sein. Ihr Hauptvorteil besteht darin, dass sie Investments in die Assetklasse Immobilien ermöglichen, ohne dafür eigenes immobilienwirtschaftliches Knowhow mitbringen zu müssen. Ob Sie sich lieber für einen offenen oder für einen geschlossenen Immobilienfonds entscheiden sollten, hängt von Ihren persönlichen Anlagezielen, von Ihrer individuellen Lebenssituation und von der Struktur Ihres bereits vorhandenen Anlageportfolios ab.
Offene Immobilienfonds eignen sich besonders für diejenigen, die ihr Portfolio schon mit vergleichsweise geringen Beträgen um eine Immobilienkomponente ergänzen möchten. Zudem bieten sie ein hohes Maß an Diversifikation und damit eine breite Risikostreuung. Geschlossene Fonds sollten Sie dagegen eher in Erwägung ziehen, wenn Sie einen größeren Betrag langfristig anlegen möchten und sich sicher sind, nicht vorzeitig auf das angelegte Kapital zurückgreifen zu müssen. Dabei sollten Sie davon ausgehen, dass die Laufzeit eines geschlossenen Immobilienfonds in den meisten Fällen deutlich mehr als zehn Jahre beträgt. Zudem sollten Sie wirtschaftlich in der Lage sein, unternehmerische Risiken zu tragen.
Beteiligungen an geschlossenen Fonds eignen sich in begrenztem Maße ebenfalls zur Diversifikation. So können Sie sich beispielsweise an einem Fachmarktzentrum oder einer Logistikimmobilie beteiligen, wenn Sie bereits eine oder mehrere Eigentumswohnungen besitzen. Auf diese Weise verteilen Sie Ihr in Immobilien angelegtes Kapital auf Objekte mit unterschiedlichen Nutzungsarten. Aufgrund der Fokussierung auf einzelne oder wenige Investitionsobjekte ermöglichen geschlossene Fonds jedoch nicht so eine breite, kleinteilige Risikostreuung wie offene Fonds.
Wie ist es um die Rendite bestellt?
Ebenso wie direkte Immobilienanlagen, generieren auch Immobilienfonds Rendite auf zweierlei Weise. Aufgrund der Mieteinnahmen erwirtschaften sie eine laufende Rendite, die auch als Mietrendite bezeichnet wird. Dazu kommt als zweite Komponente die Wertänderungsrendite, die sich aus der Veränderung des Marktwertes einer Immobilie während der Haltedauer ergibt. Beide Komponenten zusammen ergeben die Gesamtrendite, die auch mit dem englischen Fachbegriff „Total Return“ bezeichnet wird. Die Gesamtrendite lässt sich allerdings erst nach der Beendigung des Investments berechnen, wenn feststeht, zu welchem Preis das Investmentobjekt veräußert werden konnte.
Individuelle Rendite
Ob Immobilienfonds Rendite in ausreichendem Maße erzielen, lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern muss von Fall zu Fall beurteilt werden. Liegt die Rendite etwas unterhalb eines Direktinvestments in Immobilien, so ist dies in erster Linie auf die anfallenden Verwaltungsgebühren – insbesondere für das Fondsmanagement – zurückzuführen. Dafür müssen sich Anlegerinnen und Anleger, die sich an offenen oder geschlossenen Fonds beteiligen, nicht selbst um die Verwaltung „ihrer“ Immobilien kümmern und auch keine Hausverwaltung damit beauftragen.
Die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds lag in den vergangenen Jahren meist in einer Größenordnung von rund drei Prozent pro Jahr. Geschlossene Immobilienfonds können in einigen Fällen auch deutlich höhere Renditen erzielen, doch sind hier auch höhere Verluste möglich als bei Beteiligungen an offenen Immobilienfonds.
Risikofaktoren
Investments in Immobilienfonds sind mit allgemeinen immobilienspezifischen Investmentrisiken verbunden, die auch bei einer Direktanlage in Immobilien auftreten. Dazu gehören insbesondere Mietausfallrisiken und Wertänderungsrisiken, beispielsweise infolge eines Rückganges der Immobilienpreise im Zuge einer konjunkturellen Abschwungphase. Zwischen den einzelnen Immobiliennutzungsarten bestehen dabei gewissen Unterschiede. So ist das Risiko eines Ausfalls von Gewerbemietern in Büro- oder Einzelhandelsimmobilien oft höher als das Mietausfallrisiko bei Wohnimmobilien mit ihrer typischerweise wesentlich kleinteiligeren Mieterstruktur.
Dafür lassen sich in Phasen starken Wirtschaftswachstums bei Gewerbeimmobilien eher Mieterhöhungen durchsetzen als am Wohnimmobilienmarkt, der diesbezüglich einer Reihe von Restriktionen unterliegt. Zusätzlich sind bei Fondsinvestments jedoch diejenigen Risiken zu berücksichtigen, die sich aus der indirekten Immobilienanlage ergeben. Dazu gehören zum Beispiel Managementrisiken, denn die Qualität des Fondsmanagements wirkt sich spürbar auf den Anlageerfolg aus. Des Weiteren bestehen bei geschlossenen Fonds bestimmte Risiken, die auf die jeweilige Konzeption des Fonds zurückzuführen sind. Dazu gehören etwa Haftungsrisiken, die aus der gewählten Rechtsform der Fondsgesellschaft resultieren, oder wirtschaftliche Risiken, die sich aus einer für die Anleger ungünstigen Kostenstruktur des Fonds ergeben.
Fazit
Insgesamt betrachtet, stellen offene Immobilien-Publikumsfonds eine Möglichkeit zur Geldanlage dar, die zwar keine exorbitant hohen Renditen verspricht, aber angesichts ihrer breiten Risikostreuung durchaus eine akzeptable Verzinsung des eingesetzten Kapitals bietet. Parallel dazu bieten geschlossene Immobilienfonds oft die Aussicht auf eine höhere Gesamtrendite, sind dabei jedoch auch mit höheren Risiken für die Investoren verbunden. Inwieweit die in Aussicht gestellte Rendite angemessen ist, lässt sich nur unter Berücksichtigung konkreter Parameter des jeweiligen Fonds und der Fondsimmobilie beurteilen.
Generell bieten indirekte Immobilieninvestments mithilfe von Immobilienfonds den Vorteil, dass der Anleger nicht nur Anteile an einem Fonds erwirbt, sondern zugleich auch die notwendigen Managementleistungen. Zudem erlauben Immobilienfonds bereits mit relativ überschaubaren Beträgen eine Beteiligung an Immobilien wie großen Wohnanlagen, Bürohochhäusern, Shoppingcentern, Hotels oder Logistikzentren, die wegen der hohen Investitionsvolumina normalerweise nicht für Direktinvestitionen von Privatanlegern zugänglich wären.
