Es gibt etliche Gründe dafür, eine Liegenschaft zu verkaufen. In den meisten Fällen handelt es sich um familiäre, finanzielle oder örtliche Veränderungen der Eigentümer einer Liegenschaft. Ist die Entscheidung zum Verkauf gefallen, steht der Eigentümer vor einer Reihe von Fragen und Aufgaben, die es zu lösen gilt.
Was genau ist eine Liegenschaft?
Als Liegenschaft bezeichnet man ein oder mehrere zusammenhängende Grundstücke. Der juristische Begriff der Liegenschaft umfasst sowohl unbebaute als auch bebaute Grundstücke, wobei das Haus und das Grundstück bis zu seinen Grenzen gemeinsam die Liegenschaft bilden. Alle Liegenschaften sind im öffentlich geführten Register, dem sogenannten Liegenschaftskataster, verzeichnet.
Vermarktung der Liegenschaft
Die Hauptaufgabe beim Verkauf Ihrer Liegenschaft ist das Finden eines geeigneten Käufers. Um die Aufmerksamkeit von möglichen Kaufinteressenten für Ihre Liegenschaft zu wecken, sollten Sie sich überlegen, wo und wie Sie Ihre Liegenschaft am besten vermarkten. Die meisten Immobilien werden heutzutage über klassische Immobilienplattformen im Internet gesucht. Je nachdem, wie gut sichtbar Sie Ihr Immobilie dort platzieren möchten, ist das Inserieren auf solchen Portalen entweder kostenlos oder kann bis zu mehrere hundert Euro im Monat kosten.
Auf den Portalen werden zunächst erst einmal grobe Angaben zur jeweiligen Liegenschaft gemacht, womit das Interesse der suchenden Personen geweckt werden soll. Um möglichst viele Eckdaten und Fakten der Liegenschaft auf einen Blick zusammen fassen zu können und damit ein Großteil später auftretender Fragen vorab zu klären, bietet sich die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés an.
Benötigen Sie einen Makler?
Selbstverständlich können Sie ihre Liegenschaft auf eigene Faust, ohne die Hilfe eines Maklers, verkaufen. Allerdings stellen viele Immobilieneigentümer schnell fest, dass im Laufe des Verkaufsprozesses einige Fragen auftauchen, für die es sich lohnt, einen direkten Ansprechpartner zu haben. Auf dem Immobilienmarkt gibt es unzählige Maklerangebote. Hier gilt es den passenden auszusuchen, dem Sie Ihr Vertrauen schenken, die Liegenschaft bestmöglich verkaufen zu können. Viele Makler verfügen über eine langjährige Erfahrung und können somit rechtliche Sicherheit beim Verkauf bieten und wissen genau, wie die Besichtigungen mit den Kaufinteressenten am besten durchgeführt werden. Abgesehen davon profitieren Sie beim Beauftragen eines Maklers davon, dass dieser in der Regel eine auf Sie abgestimmte Vermarktungsstrategie erstellen wird, sodass Sie gemeinsam im Idealfall den höchstmöglichen Verkaufspreis an einen zuverlässigen Käufer in einem angemessenen Zeitraum erzielen können.
Das sollten Sie beim Veräußern beachten
Zunächst sollten Sie sich fragen, ob der Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Liegenschaft günstig ist. Je nachdem, ob und mit welcher Art von Gebäude Ihre Liegenschaft bebaut ist, schwankt die Nachfrage auf dem Markt natürlich beispielsweise durch politische Veränderungen. So sind in den letzten Monaten die Zinsen für Immobiliendarlehen beispielsweise gestiegen, sodass weniger Kaufinteressenten eine für sie passende Finanzierung finden. Da sich die Zinsen dennoch historisch gesehen auf einem relativ niedrigen Niveau befinden, ist nicht damit zu rechnen, dass der Immobilienmarkt zusammenbricht. Lediglich ein leichter Rückgang der Verkaufspreise ist zu verzeichnen. Es gilt daher derzeit genauer zu überprüfen, inwiefern ein Kaufinteressent für den Erwerb Ihrer Liegenschaft auch geeignet ist. Mehr dazu erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.
Wertermittlung
Es gibt aber noch einige anderen Punkte, die bei der Veräußerung einer Liegenschaft vorher noch beachtet werden müssen. So sollten Sie zunächst erst einmal herausfinden, was Ihre Immobilie derzeit überhaupt auf dem Markt wert ist. Hierfür lassen Sie am besten eine Immobilienbewertung durch einen Dienstleister vornehmen, da die Einschätzung als Selbstnutzer in der Regel stark durch emotionale Faktoren beeinflusst wird und nicht objektiv sein kann. Auch wenn Ihre Liegenschaft mit einem als Kapitalanlage geeigneten Gebäude bebaut ist, empfiehlt sich die Erstellung eines Wertgutachtens. Die infrage kommenden Kaufinteressenten haben hierbei ein großes Interesse daran, Ihre zukünftige Rendite genau ermitteln zu können.
Spekulationssteuer
Sobald Sie den Wert Ihrer Liegenschaft wissen, können Sie ebenfalls ermitteln, ob Sie mit dem Verkauf einen Gewinn erzielen werden. Dies ist für möglicherweise anfallende Steuern von Bedeutung. Ist die Liegenschaft weniger als 10 Jahre in Ihrem Eigentum oder aber weniger als 3 Kalenderjahre durch Sie selbst bewohnt, so fällt beim Verkauf eine Spekulationssteuer auf den gesamten Gewinn an. Die Steuer mindert sich lediglich durch die für den Verkauf aufgewendeten Kosten, wie zum Beispiel eine Maklerprovision oder das Anfertigen professioneller Fotos.
Unterlageneinholung
Damit Ihr zukünftiger Kaufinteressent alle Nachweise über die Liegenschaft erhält und alle erforderlichen Dokumente für die Beantragung eines Darlehens rechtzeitig vorliegen, ist es Ihre Aufgabe, bereits im Vorfeld einige Dokumente zur Liegenschaft einzuholen oder gegebenenfalls zusammenzustellen, sollten diese bereits in Ihren Unterlagen vorliegen.
Beantragen Sie beim Grundbruchamt einen aktuellen Grundbuchauszug, welcher unter anderem Auskunft über die derzeitigen Eigentumsverhältnisse und Belastungen des Grundstückes gibt. Auch wenn Sie die Gebäude der Liegenschaft nicht selbst errichtet haben, besorgen Sie die damalig ausgestellte Baugenehmigung und die Bebauungspläne. Außerdem legen Sie alle Nachweise zu Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten bereit.
Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, dann müssen Sie auch die Unterlagen hierzu bereitstellen, zum Beispiel Mietverträge und vergangene Betriebskostenabrechnungen sowie einen Auszug aus dem Kautionskonto. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf unverändert auf einen neuen Eigentümer über.
Bei Wohnungen in einer Eigentümergemeinschaft werden den Kaufinteressenten auch alle Unterlagen vergangener Eigentümerversammlungen und die zukünftigen Wirtschaftspläne, genauso wie die Aufstellung über aktuell anstehende Sanierungen und die dazu passende Instandhaltungsrücklage interessieren. Die Banken benötigen zur Ermittlung der Finanzierungsmöglichkeiten in der Regel einen bemaßten Grundriss. Sollte Ihnen solch ein Grundriss nicht vorliegen, beauftragen Sie einen Vermesser mit der Erstellung eines professionellen Grundrisses.
Bonität der Kaufinteressenten prüfen
Haben Sie sich für einen Interessenten von mehreren entschieden und allen anderen abgesagt, kann es sehr ärgerlich sein, sollte der Verkauf aufgrund von mangelnder Bonität des Käufers am Ende doch nicht stattfinden können. Daher sollten Sie rechtzeitig seine Bonität prüfen. Wir empfehlen Ihnen, sich vom Kaufinteressenten eine Selbstauskunft ausfüllen zu lassen, ihn zusätzlich zu verpflichten, eine aktuelle Schufa-Auskunft abzufragen und gegebenenfalls bestehende Finanzierungszusagen oder zumindest einen Nachweis über vorzuweisendes Eigenkapital geben zu lassen. Bis zum Tag des Notartermins können Sie leider nicht hundertprozentig sicher sein, dass ein Verkauf reibungslos funktioniert. In der Praxis wird zur Sicherheit teilweise eine Reservierungsgebühr vom zukünftigen Käufer genommen, welche später mit dem Kaufpreis verrechnet wird.
Kaufvertrag
Der Kaufvertrag bei der Veräußerung von Liegenschaften unterliegt besonderer rechtlicher Vorgaben. Es handelt sich zunächst um einen zweiseitigen schuldrechtlichen Vertrag, mit dem der Käufer sich zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises und der Verkäufer sich zur Herausgabe des Grundstückes verpflichtet. Neben diesen beiden Inhalten wird im Vertrag die betreffende Liegenschaft genau beschrieben und alle Vereinbarungen zur Ausschließung rechtlicher Unsicherheiten für beide Seiten werden getroffen. Gesetzlich vorgeschrieben ist es, dass die Unterzeichnung des Kaufvertrages unter Anwesenheit beider Vertragsseiten beim Notar erfolgt.
Grundstückskaufverträge werden immer notariell beurkundet, sonst sind sie nicht gültig. Da schuldrechtliche Verträge immer eine Einigung über den Übergang des Eigentums beinhalten, steht im Vertrag auch immer eine sogenannte Auflassung, die diese Einigung zum Ausdruck bringt. Der zweite Part eines schuldrechtlichen Vertrages ist die Übergabe der Sache. Die endgültige Übergabe ist mit der Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch geschehen. Die Umschreibung wird in der Regel vom Notar beim Grundbuchamt beantragt.
Fazit
Eine Liegenschaft zu verkaufen ist ein komplexer Prozess, welcher teilweise viele rechtliche Fragen aufwerfen kann und mit hohen finanziellen Transaktionen und unter Umständen auch Steuerzahlungen einhergeht. Wir empfehlen Ihnen, möglichst alle aufkommenden Fragen im Vorfeld zu recherchieren oder von Beginn an einen Ansprechpartner, in der Regel in Form eines Maklervertrags, zu beauftragen. Damit ist der reibungslose Immobilienverkauf mit einem zufriedenstellenden Ergebnis garantiert.
